2014年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)前瞻

     房地產(chǎn)進(jìn)入泡沫后期，２０１４年不會(huì )崩潰，但各城市分化將更加嚴重。

      ２０１４年房?jì)r(jià)整體微有上漲，一線(xiàn)城市范圍從中心區域向周邊衛星城拓展，更多的三四線(xiàn)城市的債務(wù)危機搖搖欲墜，要靠債務(wù)展期、會(huì )計游戲應付危機。

      政策的預期是，以直接限制的方式抑制大城市房?jì)r(jià)上升，傾向于扶植中西部城市群，與三四線(xiàn)中小城市，以實(shí)現就地城鎮化。

      地球人無(wú)法阻擋中國一線(xiàn)城市居高不下的房?jì)r(jià)。

       有媒體去年年底報道，住房和城鄉建設部近日正在草擬２０１４年重點(diǎn)監控房地產(chǎn)市場(chǎng)城市的名單，被列入名單的城市須從嚴執行限購限價(jià)等樓市調控政策，北京、上海、廣州、深圳明確在列。一線(xiàn)城市仍是房地產(chǎn)調控的重要區域，說(shuō)明這些城市對于各地高凈值人群的吸引力不變。

     這是明智的選擇，在資產(chǎn)泡沫后期，市場(chǎng)總是會(huì )尋找最厚實(shí)的安全島，國內一線(xiàn)城市就是國內最安全的投資地，如果一線(xiàn)城市的中心區域的房地產(chǎn)溢價(jià)下降，說(shuō)明中國經(jīng)濟與金融已經(jīng)無(wú)法支撐。冰山從外層薄弱處融化，一線(xiàn)城市是中心最厚的地方。

      較為另類(lèi)的現象是，傳統的貧困地區、人口占比較高的四線(xiàn)地區，由于開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出工業(yè)化時(shí)代整齊劃一的樓盤(pán)，第一次有了五星級賓館，品質(zhì)相比此前有較大提升，這些城市在初期會(huì )有投資跳升階段，萬(wàn)達在阜陽(yáng)等城市的銷(xiāo)售榮耀印證了這一點(diǎn)。但這是短期的、缺乏競爭的結果，是當地略有資金的投資者缺乏投資標的的結果。當地方政府一鼓作氣引入更多的ＣＢＤ、試圖一口吃成個(gè)胖子時(shí)，風(fēng)險隨后而到。

      資產(chǎn)泡沫處于后期的另一個(gè)征兆是，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商與投資者將資金、項目輸出到境外，這幾乎是本能的套保行動(dòng)。國內最重要的投資品市場(chǎng)房地產(chǎn)所面臨的壓力越來(lái)越大，無(wú)房產(chǎn)稅、無(wú)投資信息的時(shí)代即將過(guò)去，趁著(zhù)人民幣大幅升值、資產(chǎn)仍在高位購入境外發(fā)達國家的資產(chǎn)，是經(jīng)濟理性人的自然選擇。不僅李嘉誠先生在這么做，重要的開(kāi)發(fā)商幾乎都在境外開(kāi)疆拓土。筆者身邊開(kāi)修車(chē)店的朋友，也在認真閱讀移民須知。

      這是地球村時(shí)代，轉移資產(chǎn)逃避大的政策風(fēng)險、環(huán)境風(fēng)險成為現實(shí)可行的選項，中國并不僅止于國內各地區、各城市之間爭奪高凈值、高能力人群，還面臨著(zhù)全球營(yíng)商、生存環(huán)境的競爭，實(shí)際上是個(gè)國際競爭力的課題?！陡２妓埂冯s志１月２日撰文指出，“如果中國的環(huán)境污染還像今天這般繼續惡化下去的話(huà)，中國的房地產(chǎn)總有一天會(huì )變得一文不值。年輕一代中國人會(huì )選擇離開(kāi)這個(gè)國家，而不是遷入污染的城市，繼而抑制房地產(chǎn)需求，并加劇該產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩的問(wèn)題”。有能力有意愿移民的人越來(lái)越多，中國在海外的房地產(chǎn)投資屢創(chuàng )新高。政府有必要正視喪失全球競爭力的風(fēng)險。

      很多人想當然地認為，隨著(zhù)外出務(wù)工人口的回流，當地空蕩蕩的建筑也就有了入住者，消費隨之而興，中西部三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)因此被夯實(shí)。這是幻想。

     中國城鎮化過(guò)程中的富裕群體已經(jīng)完成了從原始積累到購置主要資產(chǎn)的全過(guò)程，從山西等地的情況看，按照不同的財富分層，高凈值人群分別完成了境外置業(yè)、北京置業(yè)、省城置業(yè)、地方小型核心城市置業(yè)，財富圈層與置業(yè)邊界非常清楚，絕不會(huì )因為政府的號召就在本地被污染的礦區縣城大舉置業(yè)。

      按照去年底中央農村工作會(huì )議的城鎮化時(shí)間表，提出三個(gè)“１億”目標：到２０２０年，要解決約１億進(jìn)城常住的農業(yè)轉移人口落戶(hù)城鎮、約１億人口的城鎮棚戶(hù)區和城中村改造、約１億人口在中西部地區的城鎮化。發(fā)改委的榨菜指數也顯示，外出務(wù)工的人口在逐步回流到中西部地區。

      但是，外出務(wù)工人員與堅守在當地農村的人員，不屬于投資群體中的一員，他們需要依靠城鎮化擺脫貧困，而不是通過(guò)購置資產(chǎn)繳納稅收的方式，為城鎮化貢獻資金。大城市從事服務(wù)業(yè)的勞動(dòng)者們，情況好的可以在當地縣城置業(yè)，通常是回到村里在宅基地上蓋個(gè)小二層的房子，貽養天年。

      消費能力與投資能力都需要市場(chǎng)經(jīng)濟的培育，在培育初期城鎮化的過(guò)程中，數萬(wàn)億的成本支出不可缺少。

      上世紀８０年代的東部沿海地區，培育出大量高凈值人群花費了２０年左右的時(shí)間，中西部地區通過(guò)城鎮化、導入實(shí)體經(jīng)濟的時(shí)間，不會(huì )比東部地區更短。這還是在世界經(jīng)濟形勢穩定、國內政策不出現大的方向性錯誤前提下的財富培育速度。

      考慮到２０１３年緩解政府債務(wù)風(fēng)險的是前所未有的賣(mài)地收入，考慮到２０１４年還有１０００億元的城投債要到期，考慮到近日國家審計署公告有四成地方債務(wù)靠賣(mài)地還債，政府不可能貿然戳破房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格這層皮，這將讓中國失去緩沖，提前進(jìn)入經(jīng)濟危機期。

      要解決房地產(chǎn)泡沫，功夫在房地產(chǎn)之外。中西部城市群市場(chǎng)化的高速發(fā)展，東部地區率先實(shí)行現代政府組織架構、嚴格捍衛合法產(chǎn)權、控制日益惡化的污染等等，是挽回泡沫、挽回資金的必要支撐。

      出現兩個(gè)現象時(shí)，說(shuō)明情況好轉，房地產(chǎn)泡沫不會(huì )崩盤(pán)反而會(huì )被做實(shí)：第一，新的城市群、三四線(xiàn)城市的經(jīng)濟回升，帶動(dòng)當地房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展；第二，國內高凈值人群不再轉移財富，轉而在國內創(chuàng )造財富、在國內消費投資。做到這兩點(diǎn)，需要強有力的改革推手。

      冰山即將融化，此時(shí)力挽狂瀾的辦法是，降低溫度延緩冰山融化速度，并且盡快另造一條高質(zhì)量的經(jīng)濟大船抵御風(fēng)險。

      人的城鎮化，無(wú)關(guān)乎房?jì)r(jià)高低，不在于烏托邦式的民生承諾，而在于國民心底的信心。