專(zhuān)家：我國房地產(chǎn)黃金期或已步入尾聲

     縱觀(guān)世界經(jīng)濟發(fā)展史，很少有國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以連續十多年持續上漲而不調整的。如今已有太多的跡象顯示，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)自2003年以來(lái)的黃金發(fā)展期即將結束。

      經(jīng)過(guò)十多年的持續上漲，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在強烈的調整需求。特別是2009年以來(lái)的新一輪房?jì)r(jià)上漲，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)已遠遠偏離了宏觀(guān)經(jīng)濟基本面，形成了較大的房地產(chǎn)泡沫，存在很大風(fēng)險隱患。由于社會(huì )資金加快向房地產(chǎn)市場(chǎng)聚集，實(shí)體經(jīng)濟“失血”較為嚴重，技術(shù)投入不足和設備無(wú)法及時(shí)更新改造，制造業(yè)陷入瓶頸，絕大多數經(jīng)營(yíng)實(shí)體的利潤所得遠遠趕不上房產(chǎn)投資。由于我國經(jīng)濟虛擬化仍未實(shí)質(zhì)緩解，而社會(huì )經(jīng)濟活力逐漸衰減，企業(yè)家精神也不再為社會(huì )所推崇，這勢必影響未來(lái)宏觀(guān)經(jīng)濟長(cháng)期穩健增長(cháng)?？紤]到房?jì)r(jià)收入比和房屋租售比遠遠偏離均衡值，房地產(chǎn)非理性發(fā)展已成了阻礙宏觀(guān)經(jīng)濟內生增長(cháng)動(dòng)力的形成與聚集的因素，房地產(chǎn)市場(chǎng)調整是宏觀(guān)經(jīng)濟內在的需要。

      從根本上說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)這些年來(lái)的需求更多是貨幣牽引的結果。貨幣供應和信貸快速增長(cháng)，是支撐房地產(chǎn)非理性發(fā)展的重要基礎。據央行統計，2013年我國房地產(chǎn)貸款增速超過(guò)各項貸款增速5個(gè)百分點(diǎn)，近三成新增貸款投入房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)信托規模也快速增長(cháng)，三季度新增1675億元，創(chuàng )出2010年以來(lái)的歷史最高水平。此外，房地產(chǎn)業(yè)也是影子銀行的重點(diǎn)融資領(lǐng)域。鑒于制造業(yè)利潤增長(cháng)明顯放緩，金融業(yè)也更傾向于為房地產(chǎn)業(yè)提供融資服務(wù)。社會(huì )資金涌入，把房?jì)r(jià)進(jìn)一步推高。為了維持房?jì)r(jià)上漲，又必須用更高的價(jià)格買(mǎi)地，推高樓面價(jià)，從而吸引更多社會(huì )資金進(jìn)入。從這一點(diǎn)看，當前部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高價(jià)拿地，與“龐氏融資”并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性差異。

      去年以來(lái)，溫州房?jì)r(jià)持續下降，二線(xiàn)、三線(xiàn)城市住房供過(guò)于求，都在向社會(huì )傳遞調整的信號。雖然這些區域房地產(chǎn)市場(chǎng)調整信號能否傳導到一線(xiàn)城市仍有待觀(guān)察，但考慮到我國經(jīng)濟已日益一體化，一線(xiàn)城市很難獨善其身。不管怎樣，當前一線(xiàn)城市住房市場(chǎng)已成少數人“自彈自唱”的資金游戲。有傳聞稱(chēng)香港首富持續套現內地物業(yè)，也許暗示樓市即將進(jìn)入拐點(diǎn)。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資價(jià)值趨降，宏觀(guān)經(jīng)濟金融不確定性增加。值得關(guān)注的是，當前維系房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈條的是金融市場(chǎng)的“剛性?xún)陡丁睗撘巹t。一旦剛性?xún)陡侗淮蚱?，風(fēng)險投資被充分引入，影子銀行融資被規范，房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金鏈條就會(huì )斷裂。盡管中誠信“誠至金開(kāi)1號”信托計劃最終兌付投資本金，但剛性?xún)陡蹲冘?，將為財富管理市?chǎng)敲響警鐘。隨著(zhù)今年以來(lái)規模較大信托計劃到期，資金面總體趨向緊張，有可能會(huì )真正出現打破“剛性?xún)陡丁钡木置?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資或將進(jìn)入困難期。

      過(guò)去十年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)運行過(guò)程中唯一出現的一個(gè)調整時(shí)間窗口是2008年四季度。為應對國際金融危機出臺的大規模刺激性財政金融政策，有力阻止了房地產(chǎn)市場(chǎng)的下探勢頭，但同時(shí)也刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)五年多來(lái)的非理性發(fā)展。需要注意的是，過(guò)去五年我國宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)更多是政策刺激的結果，社會(huì )經(jīng)濟結構和增長(cháng)動(dòng)力未發(fā)生顯著(zhù)變化，決定了國際金融危機前后我國房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面總體沒(méi)有發(fā)生較大變化。特別是經(jīng)過(guò)過(guò)去一年半需求的集中釋放，在普通人群購買(mǎi)力嚴重被透支的情況下，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(cháng)動(dòng)力已明顯下降。

      考慮到當下，仍需要高度關(guān)注住房投資、投機性因素。在分析住房需求時(shí)，需要迫切澄清剛性住房需求概念。有分析認為，在嚴格限購、限貸下，京滬等城市房?jì)r(jià)去年仍有高達20%的漲幅，表明一線(xiàn)城市剛性住房需求強勁。其實(shí)一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)與國際大都市比肩，絕非普通剛性住房需求人群所能承受，且限購政策效應隨時(shí)間遞減，中高收入人群對此并不敏感，摻雜在所謂剛性住房需求中的投資、投機性因素不容忽視。特別是城市遠郊區縣住房成交價(jià)格上漲，通過(guò)比價(jià)效應提高了市中心區域的樓價(jià)，實(shí)際成交量相對有限。即使需求強勁的一線(xiàn)城市住房成交量，也需要充分考慮其中的“置換”因素，實(shí)際上是同時(shí)計算了兩套住房成交面積。