中國版住宅政策銀行登場(chǎng)如何影響樓市

   早已傳出風(fēng)聲的中國版住宅政策銀行終于露出真容。

   7月29日,中國銀監會(huì )發(fā)出通告,同意國家開(kāi)發(fā)銀行股份有限公司住宅金融事業(yè)部開(kāi)業(yè)。

     “具體的內容還沒(méi)有批復,我們現在只是獲準可以辦工商登記?！眹议_(kāi)發(fā)銀行一位工作人員告訴記者,按照中國銀監會(huì )的要求,國家開(kāi)發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部將在工商登記6個(gè)月之后正式開(kāi)業(yè)。

      成立這樣的一個(gè)機構將會(huì )給樓市帶來(lái)什么?又將給金融市場(chǎng)帶來(lái)什么?

      補上住宅政策金融空缺

     “國家開(kāi)發(fā)銀行的這個(gè)住宅金融事業(yè)部實(shí)際上是補上了我國住房政策金融的空缺?！敝袊缈圃航?jīng)濟所研究員汪麗娜說(shuō)。

      長(cháng)期以來(lái),我國住房金融體系主要由商業(yè)銀行和住房公積金組成,主要解決的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款問(wèn)題。

     “在保障房建設、基礎設施建設上,金融的支持就出現了空缺,需要有一個(gè)制度來(lái)解決?！蓖酐惸日f(shuō)。

      這種制度在我國的探索開(kāi)始于2013年下半年,國家開(kāi)發(fā)銀行嘗試對棚戶(hù)區改造提供資金支持。

      2013年7月,國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快棚戶(hù)區改造工作的意見(jiàn)》,要求2013～2017年完成各類(lèi)棚戶(hù)區改造1000萬(wàn)戶(hù)。

      資金從哪兒來(lái)成為一個(gè)亟待解決的大問(wèn)題。

      2013年12月12日～13日召開(kāi)了中央城鎮化工作會(huì )議。這個(gè)會(huì )議提出要推進(jìn)政策性金融機構改革,研究建立城市基礎設施、住宅政策性金融機構。

      中央城鎮化工作會(huì )議提出了住宅政策性金融機構的概念,但并沒(méi)有明確由誰(shuí)來(lái)主導。

      今年4月2日,國務(wù)院常務(wù)會(huì )議召開(kāi),提到加快棚戶(hù)區改造,讓億萬(wàn)居民早日“出棚進(jìn)樓”,是改善民生的硬任務(wù),也可以有力拉動(dòng)投資、促進(jìn)消費,是以人為核心的新型城鎮化的重要內容。今年要更大規模推進(jìn)棚改,必須抓住資金保障這個(gè)“牛鼻子”。

      這個(gè)會(huì )議確定,由國家開(kāi)發(fā)銀行成立專(zhuān)門(mén)機構,實(shí)行單獨核算,采取市場(chǎng)化方式發(fā)行住宅金融專(zhuān)項債券,向郵儲等金融機構和其他投資者籌資,鼓勵商業(yè)銀行、社?；?、保險機構等積極參與,重點(diǎn)用于支持棚改及城市基礎設施等相關(guān)工程建設。

      也就是說(shuō),4月2日的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議為住房政策銀行的設立定下了基調和具體落實(shí)單位。3個(gè)多月后,中國銀監會(huì )正式就此作出批復。

      按照中國銀監會(huì )的說(shuō)法,同意國家開(kāi)發(fā)銀行成立住宅金融事業(yè)部是貫徹落實(shí)國務(wù)院穩增長(cháng)、促改革、調結構、惠民生政策的重要措施。

      從批復的內容上看,國家開(kāi)發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部所能從事的業(yè)務(wù)主要包括兩大塊:辦理納入全國棚戶(hù)區改造規劃的棚戶(hù)區改造及相關(guān)城市基礎設施工程建設貸款業(yè)務(wù);在經(jīng)批準的額度內辦理軟貸款回收再貸業(yè)務(wù),專(zhuān)項用于支持納入全國棚戶(hù)區改造規劃的棚戶(hù)區改造及相關(guān)城市基礎設施工程建設項目。

      簡(jiǎn)單地說(shuō),棚戶(hù)區改造、相關(guān)城市基礎設施建設將是國家開(kāi)發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部的主要工作對象。

     “棚戶(hù)區改造和城市基礎設施建設需要大量、長(cháng)期的資金,而商業(yè)銀行一般不愿做長(cháng)期貸款業(yè)務(wù),矛盾就出來(lái)了,地方政府在過(guò)去不得不建設融資平臺來(lái)獲得資金?！蓖酐惸日f(shuō),現實(shí)確實(shí)需要一個(gè)政策性金融機構對上述兩項業(yè)務(wù)提供長(cháng)期資金。有了這樣的金融機構,不僅能提供建設所需的資金,還可以幫助地方政府分散風(fēng)險。

      棚戶(hù)區改造任務(wù)的加重是催生住宅政策金融機構的另一原因。按照國家的規劃,今年全國將有700萬(wàn)套保障房開(kāi)工。在這其中,棚戶(hù)區470萬(wàn)套,而去年,這個(gè)數字是320萬(wàn)套。

      在長(cháng)富匯銀投資基金管理有限公司總裁張保國看來(lái),今年是棚戶(hù)區改造任務(wù)最重的一年,資金需求量較往年顯著(zhù)增加。同時(shí),今年也是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪調整的一年,宏觀(guān)經(jīng)濟短期內面臨快速下滑的風(fēng)險也明顯加大。在這個(gè)背景下,成立國家開(kāi)發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部,一方面能夠有效緩解棚戶(hù)區改造相關(guān)工程建設的資金瓶頸制約,另一方面也對擴大內需、降低因房地產(chǎn)市場(chǎng)調整而引起的經(jīng)濟短期快速下滑風(fēng)險起到對沖作用。

      機構尚未正式開(kāi)業(yè),棚戶(hù)區改造已經(jīng)投入巨資

      盡管?chē)议_(kāi)發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部尚未正式開(kāi)業(yè),但投資已經(jīng)開(kāi)始,今年以來(lái),棚戶(hù)區改造資金投入不斷加速。

      根據國家開(kāi)發(fā)銀行公開(kāi)的數據,截至今年4月末,國家開(kāi)發(fā)銀行已經(jīng)向棚戶(hù)區改造項目發(fā)放貸款1079億元,較去年同期增長(cháng)388%。

      在7月召開(kāi)的國家開(kāi)發(fā)銀行二季度工作會(huì )議上,有關(guān)棚戶(hù)區改造的資金投入成為重要內容。這個(gè)會(huì )議透露出的信息顯示,截至6月末,國家開(kāi)發(fā)銀行新增承諾棚改貸款6760億元,是去年同期的18倍;發(fā)放2195億元,占到上半年該行新增人民幣貸款4737億元的46%,發(fā)放額同比增長(cháng)433%。

      在這個(gè)會(huì )議上,國家開(kāi)發(fā)銀行將全年的棚戶(hù)區改造資金目標劃在了4000億元以上。

     “今年開(kāi)始,行里就開(kāi)始模擬住宅金融事業(yè)部,主要就是做保障房,準確地說(shuō),是做棚戶(hù)區改造?！眹议_(kāi)發(fā)銀行一名工作人員告訴記者,上半年就差不多完成了全國近7成的棚戶(hù)區改造貸款發(fā)放任務(wù)。

      那么,這筆巨資從何而來(lái)?

      公開(kāi)信息顯示,央行已經(jīng)通過(guò)補充抵押貸款的方式向國家開(kāi)發(fā)銀行注入1萬(wàn)億元資金,用于棚戶(hù)區改造和相關(guān)城市基礎設施建設。

     “國家開(kāi)發(fā)銀行沒(méi)有吸納存款的網(wǎng)點(diǎn),主要靠發(fā)債來(lái)歸集資金?！蓖酐惸雀嬖V記者,我國雖然已經(jīng)過(guò)了人口紅利期,但儲蓄的紅利期還沒(méi)有過(guò)去,整個(gè)社會(huì )依然處在高儲蓄狀態(tài)。國家開(kāi)發(fā)銀行向棚戶(hù)區改造和城市基礎設施建設提供資金,就是通過(guò)類(lèi)似發(fā)行國債的方式向社會(huì )融資。

      今年4月2日召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議提出,由國家開(kāi)發(fā)銀行成立專(zhuān)門(mén)機構,采取市場(chǎng)化方式發(fā)行住宅金融專(zhuān)項債券,向郵儲等金融機構和其他投資者籌資,鼓勵商業(yè)銀行、社?；?、保險機構等積極參與。

      也就是說(shuō),國家開(kāi)發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部主要面向郵儲等機構發(fā)債。

     “郵儲有大量的沉淀資金,他們也樂(lè )于通過(guò)購買(mǎi)債券的方式來(lái)盤(pán)活這些沉淀資金?！蓖酐惸日f(shuō),由于國家開(kāi)發(fā)銀行發(fā)債是以國家信用作擔保,成本低廉,地方政府也愿意選擇國家開(kāi)發(fā)銀行貸款。

      對地方政府而言,城市基礎設施建設是其關(guān)注的重點(diǎn)。以往城市基礎設施建設資金缺口的解決主要仰仗土地財政,在國家開(kāi)發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部正式開(kāi)業(yè)之后,這筆資金的來(lái)源將多出一種方式。

     “這也就是住房政策金融的一大功能?！蓖酐惸日f(shuō),對國家開(kāi)發(fā)銀行來(lái)說(shuō),資金來(lái)源不是問(wèn)題,而且經(jīng)歷了從政策性銀行到商業(yè)銀行的轉型,國家開(kāi)發(fā)銀行在經(jīng)營(yíng)理念、專(zhuān)業(yè)能力上都有了提升,這也是選擇國家開(kāi)發(fā)銀行探索住宅政策金融的原因之一。

      不過(guò),也有機構對棚戶(hù)區改造的巨額資金投入表示擔憂(yōu)。

      高通智庫總經(jīng)理兼首席分析師張宏表示,棚戶(hù)區改造的投入中有一部分是需要回收的,這部分投入該如何循環(huán)?目前還看不到模式。

      對房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大

      盡管是住宅政策金融機構,但國家開(kāi)發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部的籌備、開(kāi)業(yè),可能并不會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)太多直接的影響。

     “更多的影響是間接的?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者,因為國家開(kāi)發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部的出現,棚戶(hù)區改造肯定要加速,會(huì )有一部分住宅需求轉移到商品房市場(chǎng)上,因為棚戶(hù)區改造需要一定的周期,改造過(guò)程中的居住需求會(huì )被釋放。棚戶(hù)區改造還會(huì )涉及資金補助,這些都有助于部分住宅需求的轉移。

     “對房地產(chǎn)市場(chǎng),不會(huì )造成大的沖擊?！睆埍f(shuō),棚改項目會(huì )影響到很少一部分保障房和商品房之間交叉重疊的購房人群,但因為其有特定的供給對象,基本不會(huì )沖擊到商品房市場(chǎng)。

      張保國認為,棚改項目配建的商品房,體量并不大。因此,行業(yè)供求并不會(huì )發(fā)生明顯改變。

      在張保國看來(lái),中國此前保障性住房投入遠遠不足,構建多層次住房保障和供應體系一直是政府力爭實(shí)現的目標。中國版“住宅銀行”啟動(dòng),將形成“開(kāi)發(fā)性住宅金融機構+個(gè)人公積金住房?jì)π睢钡淖》拷鹑隗w系,有助于中國房地產(chǎn)發(fā)展逐步實(shí)現“多條腿”走路的態(tài)勢。

      值得注意的是,棚戶(hù)區改造中既有保障的部分,也有市場(chǎng)的部分。

     “很多棚戶(hù)區都在市中心,其改造之后的市場(chǎng)價(jià)值很大,會(huì )不會(huì )就此形成除保障房和商品房之外的一種新的住宅形式?”張宏說(shuō)。

      汪麗娜也有類(lèi)似擔心。在她看來(lái),我國目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現結構性過(guò)剩的局面,新建住宅的成本顯然要高于盤(pán)活存量的成本,如果能將結構性過(guò)剩的住宅轉變成保障房,將會(huì )大大節省政府投入。在這個(gè)意義上,用于棚戶(hù)區改造等保障房的投入恐怕還需要再計算。

      汪麗娜的另一個(gè)擔心是住房政策金融機構的運行,發(fā)達國家的類(lèi)似機構是在二級市場(chǎng)運作,而我國則是在一級市場(chǎng)直接介入。

     “從國外發(fā)展中國家的情況看,其住宅政策金融機構的運行大多都不成功?！蓖酐惸日f(shuō),根本的原因在于,政府在一級市場(chǎng)介入存在道德風(fēng)險,低效、高成本都是天然的缺陷。

     “結果是悲觀(guān)還是樂(lè )觀(guān),取決于投資效率?！敝斀?jīng)評論員葉檀對住宅政策金融機構的前景作出這樣的判斷。

      她撰文說(shuō),她擔心的是如果棚改無(wú)法獲得實(shí)際經(jīng)濟收益,低效率與貪腐使基礎設施投資邊際效應下降為零,產(chǎn)業(yè)升級沒(méi)有應聲而起。那么結果將是政策性銀行手中積攢大量壞賬,不得不通過(guò)資產(chǎn)證券化等方式轉移壞賬,或者由財政注資。