多地推進(jìn)鐵路土地資源綜合開(kāi)發(fā)

   國家關(guān)于鐵路土地資源綜合開(kāi)發(fā)文件成型下發(fā)之際，各地就軌道交通土地資源利用計劃正逐步展開(kāi)。多省市也已表示或出臺政策，希望通過(guò)鐵路沿線(xiàn)土地開(kāi)發(fā)彌補鐵路建設資金不足。不過(guò)有專(zhuān)家指出，開(kāi)發(fā)鐵路土地資源需不同部門(mén)間協(xié)調規劃，政策的操作細節需待頂層設計進(jìn)一步明確后方可實(shí)施。

      多地躍躍欲試

      據悉，鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)方案目前已上報國務(wù)院，有望在近期出臺。國土資源部副部長(cháng)胡存智近日表示，最近由國土資源部，國家發(fā)改委、建設部、原鐵道部共同起草的《關(guān)于支持鐵路站場(chǎng)土地綜合開(kāi)發(fā)》的文件已經(jīng)成型，并已經(jīng)出臺。胡存智指出，對軌道交通站場(chǎng)上蓋、附近的土地進(jìn)行綜合一體開(kāi)發(fā)，能形成綜合開(kāi)發(fā)新型城鎮的格局，國土資源部會(huì )給予大力支持。

      天津國資委6日發(fā)布消息稱(chēng)，重組后的天津市軌道交通集團已于7月23日正式掛牌運營(yíng)。下一步將從提升服務(wù)等方面進(jìn)行初步研究，推進(jìn)各項適應網(wǎng)絡(luò )化運營(yíng)要求的管理模式改革。此外，在資源開(kāi)發(fā)和土地整理方面，依托軌道交通建設優(yōu)勢，做好軌道交通上蓋資源開(kāi)發(fā)，提高資產(chǎn)收益率；認真梳理28宗整理地塊，盤(pán)活土地資源，實(shí)現資金回籠。

      2013年8月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于改革鐵路投融資體制—加快推進(jìn)鐵路建設的意見(jiàn)》?！兑庖?jiàn)》提到“地方政府要支持鐵路企業(yè)進(jìn)行車(chē)站及線(xiàn)路用地一體規劃，以開(kāi)發(fā)收益支持鐵路發(fā)展”，并部署國土資源部、住房城鄉建設部、財政部負責制定政策細則。此后，包括廣東、福建、江西、安徽、四川等省明確提出要通過(guò)鐵路沿線(xiàn)土地開(kāi)發(fā)來(lái)彌補鐵路建設資金不足。

      標準普爾主權及政府公共產(chǎn)業(yè)評級董事鐘良認為，內地可以借鑒港鐵公司對地鐵沿線(xiàn)土地開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗。有實(shí)力的地方政府可以在開(kāi)發(fā)區興建地鐵，通過(guò)超前發(fā)展基礎設施來(lái)發(fā)展沿線(xiàn)房地產(chǎn)，從而創(chuàng )造土地出讓收益，帶動(dòng)就業(yè)和創(chuàng )造經(jīng)濟效益，轉而反哺地鐵公司。相關(guān)資料顯示，作為香港最大的土地儲備商，2013年港鐵公司在香港境內總收入為254.61億港元。除客運票務(wù)收入外，車(chē)站商務(wù)和物業(yè)租賃及管理的收入達83.66億港元，占總收入32.9%。

      實(shí)施細則仍待落實(shí)

      不僅是地方政府，部分公司也開(kāi)始邁出軌道交通土地開(kāi)發(fā)的步伐。今年2月，公開(kāi)對外招標的中國鐵路總公司土地評估和土地授權經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)處置項目評估機構選聘正式開(kāi)標，標志著(zhù)中國鐵路總公司開(kāi)始啟動(dòng)土地開(kāi)發(fā)。而綠地集團在7月底也宣布與申通地鐵、上海建工等企業(yè)簽署合作協(xié)議，并牽頭成立“綠地地鐵投資發(fā)展公司”的聯(lián)合體，開(kāi)始在中國多個(gè)城市開(kāi)展地鐵投資開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

      北京交通大學(xué)教授趙堅表示，借鑒國外的經(jīng)驗，城際鐵路的建設可以與沿線(xiàn)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)結合起來(lái)，但目前我國城際鐵路推行土地開(kāi)發(fā)模式尤其是在火車(chē)站附近進(jìn)行高密度開(kāi)發(fā)將面臨一些挑戰?！巴恋氐墓芾須w國土部門(mén)管，城市建設歸建設部門(mén)管，建設部門(mén)和規劃部門(mén)對城市有一個(gè)整體規劃，城市規劃若不調整的話(huà)，火車(chē)站附近要進(jìn)行高密度的開(kāi)發(fā)很難進(jìn)行”。

      實(shí)際上，盡管企業(yè)和地方政府對鐵路土地開(kāi)發(fā)顯示出積極信號，但具體實(shí)施細則仍有待細化。福建省去年9月發(fā)布有關(guān)改革鐵路投融資體制加快鐵路建設發(fā)展八條措施中就明確，支持合資鐵路公司盤(pán)活鐵路用地資源，鼓勵對現有鐵路建設用地的地上、地下空間進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)。根據土地利用總體規劃和城市總體規劃統籌安排鐵路車(chē)站及線(xiàn)路周邊用地，適度提高開(kāi)發(fā)建設強度。支持省鐵路投資有限責任公司與地方政府對鐵路沿線(xiàn)土地進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)利用，有關(guān)稅費給予優(yōu)惠和減免。但其中涉及的相關(guān)配套政策仍有待出臺。

      宏源證券分析認為，鐵路沿線(xiàn)土地開(kāi)發(fā)只是一小部分。鐵路廢棄和利用率不高站段才是主要土地蓄水池。此外，鐵路土地改革只解決增量問(wèn)題。增量問(wèn)題在投融資改革以?xún)?，但是系統的歷史存量土地問(wèn)題更大，存量土地問(wèn)題解決才能為鐵路經(jīng)營(yíng)改革鋪路。分析人士指出，按照國土部門(mén)的規定，交通用地不能用于商業(yè)用地。如開(kāi)展鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)，這些政策需要作出調整。此外，由于部分二三線(xiàn)城市尚未形成圍繞地鐵消費的習慣，因此在這些城市開(kāi)展軌道交通土地開(kāi)發(fā)還需考慮市場(chǎng)本身的風(fēng)險。