房地產(chǎn)市場(chǎng)迎政策最寬松期

發(fā)布時(shí)間：2015-06-02閱讀次數：來(lái)源：國建聯(lián)信認證中心

２７日，甘肅省公布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續穩定健康發(fā)展的意見(jiàn)》提出，將在全省范圍內取消商品住房限購。這是繼福建寧德、四川宜賓之后，兩天之內第三個(gè)地方發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的意見(jiàn)。

業(yè)內人士認為，在經(jīng)濟疲軟下行的背景下，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟引擎的作用逐漸增大，樓市新政層出不窮。目前，房地產(chǎn)政策救市全面升級，除一線(xiàn)城市外，全部放松限購措施，樓市迎來(lái)政策最寬松時(shí)期。

松綁取消多項限制調整公積金貸款

甘肅省提出，為落實(shí)國家政策，鼓勵居民合理的住房消費，將全面取消商品住房限購，落實(shí)異地公積金貸款政策。并要求結合各地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)際，制定配套政策，取消對商品房開(kāi)發(fā)項目套型、面積限制，取消居民購買(mǎi)新建商品住房限定購買(mǎi)套數、提供一定年限內納稅或社會(huì )保險繳納證明等限制。此外，取消對境外個(gè)人、境外機構的購房限制，鼓勵住房求比較集中的單位團購商品住房、職工公寓、集體宿舍等。

在營(yíng)業(yè)稅方面，對個(gè)人將購買(mǎi)不足２年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買(mǎi)２年以上（含２年）的非普通住房對外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買(mǎi)２年以上（含２年）的普通住房對外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

此外，在公積金方面。甘肅要求，各市州住房公積金管理委員會(huì )要根據當地住房?jì)r(jià)格、人均住房建筑面積和住房公積金業(yè)務(wù)發(fā)展狀況，適度提高住房公積金貸款額度。職工連續繳存住房公積金６個(gè)月（含）以上，可申請住房公積金貸款。首套最低首付款比例為２０％；對擁有１套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例為３０％。

不僅僅是甘肅，目前除北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市和三亞外，已全部取消限購措施。公積金方面，２０１５年至今，已有超過(guò)百個(gè)城市發(fā)布了不同力度的公積金松綁政策，北京、上海等超過(guò)３０個(gè)城市增加公積金貸款額度。

具體來(lái)看，５月１９日，濟南市調整住房公積金貸款、提取政策，取消了首付比例在購房面積方面的差別化規定，首套房首付比例均為２０％，二套房首付比例均為３０％；取消了對擁有一套住房但未結清商貸家庭的差別化政策規定，統一執行３０％的首付比例和基準利率。２５日，長(cháng)沙市公積金新政落地：貸款額度提高至６０萬(wàn)，首套房首付比例降至２０％，二套房首付比例降至３０％。天津也對個(gè)人住房公積金（組合）貸款政策進(jìn)行調整，今后在天津購買(mǎi)首套住房的首付款比例統一降低至２０％，家庭申請公積金貸款的最高限額統一上調至８０萬(wàn)元。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉表示，房地產(chǎn)刺激政策繼續升級。其中，公積金政策是地方政府能夠調整的最直接的購房工具，而且公積金的利率相當于商業(yè)貸款利率的６８折，對于市場(chǎng)有直接的刺激影響。

刺激政府加大購房補貼力度

甘肅發(fā)布政策的前一日，福建省寧德市和四川省宜賓市也下發(fā)文件，加大購房補貼力度。

寧德《關(guān)于促進(jìn)中心城區房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的補充意見(jiàn)》指出，在２０１５年１１月１日前（以商品房買(mǎi)賣(mài)合同經(jīng)房屋登記機構備案時(shí)間予以認定），個(gè)人（家庭）購買(mǎi)１４４平方米以下（含１４４平方米）新建商品住房可享受購房總額１．５％的財政補貼；個(gè)人（家庭）購買(mǎi)超過(guò)１４４平方米新建商品住房可享受購房總額３％的財政補貼，補貼資金不超過(guò)８萬(wàn)元，由當地財政承擔。

上述意見(jiàn)還指出，鼓勵房屋征收貨幣化安置。舊城改造或棚戶(hù)區改造的征遷安置戶(hù)，鼓勵實(shí)行貨幣化安置。對在２０１５年１月１日后簽訂征收安置協(xié)議，同意采取貨幣化安置方式并領(lǐng)取貨幣化安置補償款的被征收人，在２０１５年１１月１日前以貨幣化安置補償款購買(mǎi)存量普通商品住房的，蕉城區人民政府、東僑經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區管委會(huì )可根據財力狀況另給貨幣安置補償款中用于購房金額的１０％左右購房補助。

同日，四川宜賓被曝出下發(fā)文件，從６月起，宜賓戶(hù)籍居民在市中心城區購買(mǎi)普通商品自住房的，可享受２００元／平方米的補助，異地繳納公積金的宜賓籍居民在宜賓購買(mǎi)住房也可向市公積金中心申請住房貸款。

宜賓提出，為支持銀行機構加速放貸，對金融機構按照國家政策規定向居民家庭在宜賓市轄區內購買(mǎi)普通自住房提供貸款（不含住房公積金貸款），貸款利率不超過(guò)（含）人民銀行公布的同期貸款基準利率，且貸款合同簽訂時(shí)間和貸款發(fā)放時(shí)間均在２０１５年５月１日至２０１５年１０月３１日期間，由宜賓財政部門(mén)按照金融機構實(shí)際發(fā)放符合上述規定條件貸款金額的６％給予補助。

值得注意的是，近月來(lái)政府補貼購房政策增多。中原地產(chǎn)研究部數據顯示，從２０１４年開(kāi)始，遼寧沈陽(yáng)、江西、浙江、山東、安徽、四川、長(cháng)沙等３０多個(gè)城市先后出臺了購房補貼、契稅補貼等一系列提振當地房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施。

長(cháng)沙市政府辦公廳５月１９日印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》，規定二手房交易個(gè)人所得稅核定征收稅率由１．８８％暫調至１％；在長(cháng)沙購買(mǎi)綠色建筑、產(chǎn)業(yè)化住宅、全裝修普通商品住宅，可按６０元／平方米標準獲得補貼。河南鄭州市政府印發(fā)《鄭州市保增長(cháng)調結構強投資促轉型實(shí)施意見(jiàn)》規定，獲得經(jīng)濟適用房資格的家庭，若資源房企購房資格轉普通商品住房，則對其購房面積９０平方米以?xún)炔糠纸o予每平方米８００元補貼；并對領(lǐng)軍人才享５０萬(wàn)購房補貼。

濰坊對個(gè)人（家庭）購買(mǎi)９０平方米（含９０平方米）以下首套商品住房或二手住房的，給予實(shí)繳契稅額１００％補貼；對個(gè)人（家庭）購買(mǎi)９０平方米以上、１４４平方米（含１４４平方米）以下首套商品住房或二手住房及購買(mǎi)３００平方米（含３００平方米）以下商業(yè)或辦公用房用于創(chuàng )業(yè)的，給予實(shí)繳契稅額５０％補貼等。

振興房市迎政策最寬松時(shí)期

“除一線(xiàn)城市限購外，各項政策較２００９年時(shí)更為寬松?！睆埓髠ケ硎?，目前來(lái)看，執行公積金利率等已降至歷年最低，營(yíng)業(yè)稅減免、貸款額度提升等多方面政策也已達到歷史最寬松時(shí)期。

目前的基準利率，商業(yè)貸款為５．６５，公積金利率為３．７５，從最近的２０次房貸利率變化看，已經(jīng)紛紛跌破２００９年歷史最寬松時(shí)期執行的５．９４與３．８７的最低歷史紀錄。

中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)在地方經(jīng)濟中所扮演的特殊角色，短期內還難以改變。在經(jīng)濟疲軟的背景下，許多城市仍需通過(guò)房地產(chǎn)來(lái)帶動(dòng)就業(yè)、改善民生。房地產(chǎn)低迷會(huì )影響地方經(jīng)濟活力、就業(yè)及稅收來(lái)源等。

對于后期房地產(chǎn)政策，張大偉認為，政策將持續寬松趨勢，降準降息在二季度都有繼續出現的可能。一線(xiàn)城市全面放開(kāi)限購仍有難度，但不排除局部放松限購的可能性。

張大偉表示，雖然現階段市場(chǎng)寬松已超過(guò)２００９年最寬松之時(shí)，但在本輪市場(chǎng)中，市場(chǎng)基本面已經(jīng)改變，已經(jīng)從過(guò)去的主動(dòng)放松轉變?yōu)槭袌?chǎng)自行調整。所以，房地產(chǎn)長(cháng)期趨勢仍處下行空間，并不會(huì )重蹈２００９年因政策寬松而帶來(lái)價(jià)格飛漲的覆轍。與此同時(shí)，一線(xiàn)城市成為樓市復蘇領(lǐng)頭羊。政策刺激對基本面較好的城市所帶來(lái)的作用積極，而對供過(guò)于求的城市提振作用有限。