外部環(huán)境對房地產(chǎn)價(jià)格的影響機制研究

     國家頒布相關(guān)的政策制度是調控房?jì)r(jià)的有利工具，它是通過(guò)以下三個(gè)方面來(lái)影響房地產(chǎn)價(jià)格的：①?lài)蚁嚓P(guān)政策，如建立公積金制度、提高住房補貼、降低銀行貸款率等，可以刺激購房需求。相反，通過(guò)降低住房補貼，提高銀行貸款利率，降低購房需求；②房地產(chǎn)市場(chǎng)需要相關(guān)政策的保障，如停止單位為職工建房，只能通過(guò)市場(chǎng)租賃、購買(mǎi)等政策，不僅可以保障房屋質(zhì)量，還能保障市場(chǎng)回歸到正常的商品經(jīng)濟體系上來(lái)。此外，通過(guò)建設、住房抵押貸款和保險制度的開(kāi)展、住房金融制度的改革等政策的實(shí)施，為完善房地產(chǎn)市場(chǎng)提供政策性支持。

     城市規劃可以為城市長(cháng)遠戰略發(fā)展指明方向，它分為社會(huì )、經(jīng)濟、建設這三種發(fā)展類(lèi)型。規劃策略間接、全面的影響著(zhù)房地產(chǎn)價(jià)格，這是因為規劃的實(shí)施，是通過(guò)以下具體的行為來(lái)實(shí)現的：①通過(guò)對土地功能結構的調整影響供求關(guān)系，從而作用在房地產(chǎn)價(jià)格；②限定土地的開(kāi)發(fā)強度和規定土地的使用功能來(lái)控制成本和盈利能力，從而作用于房地產(chǎn)價(jià)格：③通過(guò)對房地產(chǎn)周邊環(huán)境的改造，如：公園、廣場(chǎng)、步行街和城市道路、地鐵等的建設，可以對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生很大的影響；④政府為平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，投入大量資金用于經(jīng)濟適用房的建設，可以降低房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

     二、房地產(chǎn)價(jià)格受利率的影響

     我國住房抵押貸款利率支付方式是浮動(dòng)的，當國家加息時(shí)，利率就會(huì )上浮，需要支付放貸者的月供就會(huì )增加，從某種意義上分析，放貸者所購買(mǎi)的房子發(fā)生貶值。加息會(huì )增加即將購房者的成本，因為這部分人中多數收入無(wú)法支付房?jì)r(jià)，需要通過(guò)住房抵押貸款來(lái)買(mǎi)房，當利率上浮，購房成本就會(huì )增加，這就改變了之前的購房期望，可能這部分人會(huì )繼續持有資金觀(guān)望房地產(chǎn)形勢。

     利率的變動(dòng)同時(shí)也影響著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，大部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)所面臨的最主要問(wèn)題是資金鏈的穩定供應，因此，需要從銀行貸款來(lái)滿(mǎn)足需求，當國家加息時(shí)，會(huì )增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，可以抑制投資房地產(chǎn)資金大量流入。從而降低供應，平衡市場(chǎng)價(jià)格。

     利率的變動(dòng)主要是通過(guò)影響資金價(jià)格的高低來(lái)平衡供求關(guān)系，綜上分析，利率與房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)是反比例關(guān)系，利率降低時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格升高，反之，房地產(chǎn)價(jià)格則降低。

     三、房地產(chǎn)價(jià)格受投資商及外資的影響

     我國經(jīng)濟持續穩定的增長(cháng)以及國內城市化進(jìn)程速度加快，銀行貸款利率不高等原因使得大量的資金注入到房地產(chǎn)行業(yè)中。近幾年來(lái)，房地產(chǎn)投資增長(cháng)速度一直維持在20%以上。資源約束型增長(cháng)方式是我國經(jīng)濟增長(cháng)的主要特點(diǎn)，資金的投入作為經(jīng)濟增長(cháng)的推動(dòng)力，對經(jīng)濟增長(cháng)起著(zhù)重要作用，對于房地產(chǎn)行業(yè)分析，投資增長(cháng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)度呈正比例關(guān)系，這就得出投資穩定快速增長(cháng)中有很大比例是由房地產(chǎn)投資額快速增加造成的這種結論。因此，房地產(chǎn)投資額的變化也可以由投資變動(dòng)反映出來(lái)。此外，房地產(chǎn)投資變動(dòng)幅度要小于市場(chǎng)總投資變動(dòng)幅度，房地產(chǎn)投資變動(dòng)時(shí)間要早于市場(chǎng)總投資變動(dòng)時(shí)間，這對于預期市場(chǎng)變化有著(zhù)重要意義。

     隨著(zhù)中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，很多國外投資機構看到中國具有很大的商業(yè)價(jià)值，因此，大量的外資涌入到中國市場(chǎng)，其中，涌入到房地產(chǎn)行業(yè)的資金額也在迅速增加。大量的外資投資到房地產(chǎn)行業(yè)，使得房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高，盈利額度不斷增大，這就更加吸引更多的外國資金流入到房地產(chǎn)行業(yè)。此外，外資的大量涌入，會(huì )直接帶動(dòng)國內更多的資金涌入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，因為根據我國相關(guān)政策，外資進(jìn)入中國市場(chǎng)應該和國內資金比例配合投資，兩者之間的比例大約在1∶13～1∶14之間。外國投資機構投資中國市場(chǎng)時(shí)是經(jīng)過(guò)內部分析和計算的，很多國內非國家投資資金紛紛跟風(fēng)投資，就造成某一商用或者高檔房地產(chǎn)價(jià)格的快速增加，其他類(lèi)型房產(chǎn)投資額減少，造成中低檔住宅和商用房地產(chǎn)供求關(guān)系失衡，間接造成房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步升高。

     四、人口與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系分析

     人口密度的大小也直接影響著(zhù)房地產(chǎn)的價(jià)格，因為，人口密度大時(shí)，增加了對房地產(chǎn)的需求量，造成供小于求，使得房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高。此外，人口密度大也會(huì )使得該地區的經(jīng)濟比其他地區快速發(fā)展，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如：娛樂(lè )業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)的規模迅速擴大，快速增長(cháng)的商用房產(chǎn)是滿(mǎn)足其迅速擴張的基礎和保障，這就使得供小于求，價(jià)格隨著(zhù)升高?？梢?jiàn)，人口密度的增加快速推進(jìn)該地區城市化進(jìn)程。相反，城市化程度的提高也會(huì )吸引更多的人涌入該地區，人口大量涌入會(huì )造成房地產(chǎn)需求量的增多，供小于求的程度會(huì )加大，使得房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步提升，因此，這對房地產(chǎn)價(jià)格影響重大。

     隨著(zhù)經(jīng)濟水平的穩定提高，我們的精神文明程度也會(huì )隨之升高，居民的生活質(zhì)量、文化水平也越來(lái)越高，這樣就使得居民對其生活環(huán)境、工作條件的要求也越來(lái)越高。周?chē)h(huán)境的高要求勢必會(huì )造成房地產(chǎn)投入的增加，促進(jìn)房?jì)r(jià)的上升。

     五、房地產(chǎn)價(jià)格受公共和自然環(huán)境的影響

     經(jīng)濟穩定快速發(fā)展，使得居民的生活水平不斷升高，居民素質(zhì)也隨之提高。其中，人們對環(huán)境的要求越來(lái)越高，環(huán)保伴隨在我們周?chē)?，這就使得環(huán)境因素在居民購買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)的購買(mǎi)欲望以及開(kāi)發(fā)商的投資成本有著(zhù)重要作用。目前來(lái)看，房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格定位與周?chē)淖匀画h(huán)境之間的聯(lián)系越來(lái)越密切。一項關(guān)于居民選房、購房時(shí)考慮條件的調查顯示，居住的環(huán)境因素是影響居民選房購房的第二大因素。這是由于居住和商用的房地產(chǎn)作為城市的主要部分，居民和經(jīng)濟發(fā)展必然受到周?chē)h(huán)境的影響，如水資源、光資源、空氣質(zhì)量以及地理位置周邊的環(huán)境等。某些居住環(huán)境優(yōu)越、交通方便的地區，居民對房地產(chǎn)的需求量大于供應量，造成房地產(chǎn)價(jià)格的增加。反之，環(huán)境條件差的房地產(chǎn)需求量不高，價(jià)格也隨之降低。這就是為什么公園、地鐵旁邊的房地產(chǎn)價(jià)格比一般的地區價(jià)格高的原因之一。

     此外，房地產(chǎn)周?chē)沫h(huán)境與周?chē)墓苍O施是否完備對周?chē)康禺a(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生很大影響。周?chē)h(huán)境及公共設施包括：經(jīng)濟水平較高的商業(yè)地區、服務(wù)業(yè)聚集的地區、文化水平以及醫療水平較好的地區、交通便利通暢的地區等。公交和地鐵系統的發(fā)達程度、道路運行通暢程度以及交通系統的完善程度，構成了整個(gè)交通的三大指標。水、電、氣、暖以及通訊設備構成了基礎生活水平。中小學(xué)以及高校、博物館、電影院、體育館、醫院醫療中心構成了公共基礎設施水平。房地產(chǎn)具有完備的公共設施及優(yōu)越的環(huán)境會(huì )對其價(jià)格的提升產(chǎn)生積極影響，其價(jià)格會(huì )高于其他不具備相關(guān)條件的房地產(chǎn)價(jià)格。

     六、結論

     以上通過(guò)對政策制度、城市發(fā)展戰略、利率、房地產(chǎn)投資、外資、人口、自然環(huán)境、公共設施等因素分析，揭示出影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的運行機制，從而為相關(guān)機構預測、調節和控制房地產(chǎn)價(jià)格提供依據：

     ①我國經(jīng)濟是在政府宏觀(guān)調控下發(fā)展的，政府也積極參與到房地產(chǎn)的發(fā)展。影響房地產(chǎn)價(jià)格不斷變動(dòng)的因素主要有：國家土地使用權益規章制度、土地使用出租轉讓政策、住房補貼制度、銀行信貸策略等。

     ②房地產(chǎn)投資額(包括國內投資和外資投資)的多少、人口密集程度的高低、居民收支狀況的好壞、居民消費能力的大小等和房地產(chǎn)供應需求之間有著(zhù)密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)的價(jià)格變化快慢很大程度上與國家的住房抵押貸款政策有關(guān)，國家住房補貼與住房抵押貸款政策的實(shí)施可以提高房地產(chǎn)的需求量并使得房地產(chǎn)價(jià)格增長(cháng)。

     ③人口因素也間接的影響著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。人口因素包括：人口密集程度、居民素質(zhì)、居民年齡程度等。人口密集程度高、居民素質(zhì)高對房地產(chǎn)的區域選擇以及房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生很大影響。此外，自然環(huán)境、配套的基礎設施的完備程度以及產(chǎn)業(yè)結構程度高等因素也對居民的購買(mǎi)欲望、居民對房地產(chǎn)質(zhì)量高低的選擇、居民對房地產(chǎn)的心理價(jià)位產(chǎn)生很大的影響，間接的影響著(zhù)房地產(chǎn)的價(jià)格。

 

來(lái)源： 中國經(jīng)濟信息網(wǎng)